判词显示，潘莹自2015年来便在丽敦豪邸（D’Leedon）公寓经营美容院，许洁敏是她的顾客。潘莹在2018年9月向许洁敏表示有意寻找更大的店面，以扩展业务。潘莹认为，现有店面对面的商业单位，可能是合适地点。2020年，她以约159万4000元买下单位，当时租户是一家诊所，租约在2021年底结束。
误以为商业单位可用面积为818平方尺，美容院老板以约159万元买下才发现实际可用的面积为619平方尺。她为此入禀高庭索赔约59万元，但司法委员认为，没有证据显示房屋经纪曾做虚假陈述，且对方已进行常规的尽职调查，驳回索赔。
司法委员指出，许洁敏已履行在常规房产交易中的尽职调查，她在确认面积时，没有轻信卖方提供的资料，也在房地产网站进行核对。鉴于本案的特殊情况，所有当事人都没有察觉单位的面积和产权搜索结果列出的面积存在差异，即使尽责的房屋经纪也难以预见这类非典型的问题，因此驳回起诉人的索赔。
起诉人指出，许洁敏做出虚假陈述，指单位的可用面积为818平方尺，作为雇主的ERA产业因此须承担替代责任。面积上的差异影响了她原本扩张业务的计划，因为空间有限而被迫同时经营新旧店面。因此，起诉人向辩方索赔约59万1255元，包括维护旧店面的运营成本，以及根据面积差异计算的差价。
另外，诉辩双方共同请来的专家——新加坡国立大学商学院房地产系客座副教授郑家宝指出，这类以天花板面积计算、而非以地面面积为准的不规则结构房产并不常见。这并未涵盖在房产经纪考取执照所须修习的常规课程中，他本人也从未见过类似情况。
证据显示双方皆误解宣传 无证据指房屋经纪知面积缩水
证据显示，这个位于公寓内的商业单位面积出现差异是因为此单位的特殊结构，墙面从下到上往外倾斜，天花板面积因此大于地板面积。对于此类房产，产权文件和房地产网站列出的面积，是根据两者中较大的数值来计算的。
司法委员莫哈默费扎尔认为，起诉人的说法极为模糊，且潘莹与许洁敏长达两年多的短信来往中，完全没有单位可用面积为818平方尺的陈述，答辩人也从未明示或暗示这件事。
相反的，证据显示双方都误解开发商对单位面积的宣传，直到起诉人聘请的室内设计师丈量后才发现实际可用面积为619平方尺。没有证据显示许洁敏知道单位的可用面积小于官方面积。起诉人在与设计师的沟通中，也没有提及被答辩人误导，只指出这是合同上所写的面积。
根据高庭发出的判词，提起诉讼的美容院是Crystal Beauty，董事为潘莹。本案起初的五名答辩人为房屋经纪许洁敏和所属公司ERA产业、卖方PLS Holdings，以及卖方的房产经纪和所属公司博纳产业。由于卖方公司已注销，再加上起诉人与卖方房屋经纪和博纳产业已达成和解，起诉人现仅向许洁敏和ERA产业索赔。
司法委员也说，这起案例反映完善的制度也难免存在无意的盲区，风险小不等同于零风险。房屋经纪与买方都应该保持警惕，计算房产面积的独特方式、对价格结构的误解等方面，仍可能偶尔导致购买的房产与预期不符。买方须通过全面的尽职调查，切实评估房产是否真正符合自身需求，而非凭借纸面数据判断。（人名译音）
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